Rechtliche Einordnung des WohnStrom-Modells

Netz & Norm

Vereinfacht angemeldet als Kleinsterzeugungsanlage nach VDE-AR-N 4105

Die überarbeitete VDE-AR-N 4105:2026-03 gilt seit dem 1. März 2026, mit Übergangsfrist bis zum 1. März 2027. Erzeugungsanlagen bis 800 VA, auch mit DC-gekoppeltem Speicher, laufen als Kleinsterzeugungsanlagen im vereinfachten Anmeldeverfahren, unabhängig von der Modulleistung.

• Jede Wohnung erhält einen eigenen WohnStrom Erzeuger bis 800 VA, mit eigenem Strang hinter ihrem eigenen Netzzähler
• Damit gilt das vereinfachte Verfahren je Zählpunkt, statt Netzanschlussverfahren einer Großanlage
• Fest installiert durch den Elektrobetrieb, mit zertifizierter Firmware und Schieflastbegrenzung
• Meldung im Marktstammdatenregister und, wo verlangt, Anzeige beim Netzbetreiber (F.1.2), gebündelt im Auftrag

Energierecht & Steuern

Kein Stromverkauf, kein Lieferant

Der Solarstrom wird nicht verkauft und nicht über ein Netz im Gebäude verteilt. Er entsteht als Teil der Wohnung und wird dort direkt verbraucht.

• Keine Lieferantenpflichten nach EnWG: keine Reststromlieferung, Stromkennzeichnung oder Rechnungsvorgaben
• Kein Gebäudestromnutzungsvertrag und kein Smart Meter je Teilnehmer wie bei der GGV
• Keine Stromerlöse: Stromsteuerpflicht entfällt nach Auskunft des Hauptzollamts, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bleibt nach unserer Einschätzung unberührt

Keine Steuerberatung: Die steuerliche Wirkung klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Mietrecht

Zur Mietsache gehörig: Modernisierung und Umlage

Eine Fachveröffentlichung von Juristen eines Wohnungsverbands ordnet eine PV-Anlage, deren Strom im Gebäude genutzt wird, als energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB ein. Entscheidend sind drei Punkte:

• Endenergie: An der Schnittstelle Gebäudehülle muss weniger „zu bezahlende“ Energie beschafft werden (BT-Drs. 17/10485)
• Bezug zur Mietsache: Die Einsparung kommt zumindest mittelbar der Wohnung und damit dem Mieter zugute, etwa über geringere Stromkosten
• Nachhaltigkeit: Die Einsparung ist messbar und dauerhaft, der Mieter „merkt“ sie

Dann ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (8 % der Kosten) möglich, alternativ die Abrechnung als Betriebskosten. Bei WohnStrom sinkt der Netzbezug jeder einzelnen Wohnung hinter ihrem eigenen Zähler: Der Bezug zur Mietsache ist damit direkt und je Wohnung messbar. Bei Solarpflichten nach Landesrecht kommt zusätzlich § 555b Nr. 6 BGB in Betracht.

Grenze laut Fachveröffentlichung: Die Mieterhöhung darf die Ersparnis bei kumulierter Umlage nicht vollständig aufzehren. Ob die Grenze bei Ihrem Objekt eingehalten ist, zeigt die Grobkalkulation; rechtlich ist das im Einzelfall zu prüfen.

Bewohnerprozess & Opt-in

Teil der Wohnung, kein Vertrag zum Abwählen

Mieterstrom und GGV brauchen einen freiwilligen Zusatzvertrag je Haushalt (Kopplungsverbot). WohnStrom ist dagegen Teil der Mietsache bzw. des Gemeinschaftseigentums: Ein Recht, nicht teilzunehmen, haben Mieter und Teileigentümer im Grundsatz nicht. Mieter dulden Modernisierungen nach § 555d BGB, Teileigentümer sind an Beschlüsse nach § 20 WEG gebunden.

De facto entscheidet eine gute Mieterkommunikation, vor allem im Bestand ohne Neuvermietung. Wir unterstützen Sie dabei, gemeinsam mit kooperierenden Planern und Energieberatern:

1. Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vorher (§ 555c BGB), mit Musteranschreiben (PDF)
2. Info-Abend oder Sprechstunde im Gebäude, mit Ersparnis je Wohnung
3. Installation an einem Tag auf dem Dach und im Keller, ohne Termine in den Wohnungen
4. Freiwilliges Opt-in für App, Echtzeitwerte und Datenfreigabe

Härteeinwände der Mieter (§ 555d Abs. 2, § 559 Abs. 4 BGB) sind im Einzelfall zu prüfen.